「もう怖くない 瑕疵担保責任免責物件(後編)」

今回のお話は、不動産をこれから購入する人、特にリノベーションを考えている人にとって、特になるお話です。

このコラムを読んで、あなたにとってもっといい不動産に出会っていただけると嬉しいです。

 

前回は瑕疵担保責任免責が多い、任売物件(任意売却物件)について詳しくお話ししましたが、今日は任意売却物件を購入する方法をお話しします。

まだ読んでいない方は、是非読んで下さいね。

まずは買主さんにとって任意売却物件を購入するメリット・デメリットをお話しします。

 

任売物件のメリット

・相場より安い

 

任売物件のデメリット

・瑕疵担保責任免責

・内見がしずらい(できない)

・売却には債権者(銀行等)の同意が必要

・取扱いになれている不動産会社でないと成立できない

・差し押さえられているケースが多い

 

一見すると、デメリットの方法が多いですね。

ただ、明確に言える事は「価格が相場より安い」、これは買主さんにとっては最大のメリットですよね。

デメリットばかりで、イメージ良くないですが、それは内容を知らないだけで内容とその解決方法を知ってしまうと、デメリットではなくなってしまうんですね。

特にマンションがわかりやすいので、マンションにおける任売物件をイメージしてください。

 

それでは、一つ一つのデメリットを解消していきましょう。

・瑕疵担保責任免責

 ⇒以前お話ししましたが瑕疵は「雨漏り・シロアリ等」建物躯体における欠陥が多いですが、マンションの場合の「雨漏り・シロアリ等」の被害は区分所有者の責任で対処するものではなく、建物全体で行うものです。

 管理状態がしっかりしていれば、問題はないので不動産屋に確認しましょう。

 

・内見がしずらい(できない)

 ⇒これは、売主さんの状況を察してください。

 解決法⇒瑕疵担保責任免責と一緒に解決ができます。それはリノベーション+インスペクションです。

 建物全体に瑕疵が無ければ、室内を解体しスケルトンにしてから、内装をフルリノベーションすれば一発で解決してしまいます。

 自分好みのデザイン・間取り変更ができるので、フルリノベーションを希望する人には全く問題がありません。またスケルトンの際にインスペクション(建物を検査=住宅版の車検)を実施することで将来の安心も得られますね。

 築浅の物件では、フルリノベーションする必要はないので、住宅設備をすべて交換して、後は表装(壁・床・天井)リフォームすれば十分に使えます。

 ここまでわかれば、マンションの部屋位置・眺望が確認できれば、内覧できなくても十分検討が可能になります。

 

・売却には債権者(銀行等)の同意が必要

 ⇒これは、前回お話をしましたが(読んでない人は読んでね)、債権者(銀行等は)は少しでも多く貸したお金を回収したいので、任売には協力的なので、きちんとしたプロセスを踏んで売却を進めている場合には何も問題はありません。

 売買契約書には「万が一、債権者の同意が得られない場合は、売買契約を白紙解約にします。」といった文言が入ります。

 通常の売買では契約時に売主さんに手付金を支払いますが、任売の場合は白紙解約の場合があるので、手付金は仲介会社が預かります。契約が白紙解約になった場合は仲介会社が預かった手付金を買主さんに返還するので安心です。

 

・取扱いになれている不動産会社でないと成立できない

 ⇒これは、絶対に大切です。

 一つ例を挙げると、お医者さんは内科・外科・産婦人科等専門分野が分かれていて各分野のエキスパートが症状に合わせて診察してくれますね。

 これは不動産にも当てはまります。任売は通常の売買と異なり債権者の同意・交渉が必要になるため、経験がないとうまくいかないケースがほとんどです。

メスを初めて使う先生に手術をしてもう事をイメージして下さい。怖いですよね。

なので、任売の場合は取り合う不動産会社に任売案件の経験を聞くと良いですね。

 

・差し押さえられているケースが多い

 ⇒任売あるあるですが、ローン返済が滞るとその他の支払い(固都税・健康保険・市県民税)も困難になります。

 特に税金関係は簡易的に差し押さえ手続きを行うことができるので、すぐに不動産に差押えをしてきます。

 任売になれている不動産会社は、差し押さえをする可能性がある相手を把握しているので、万が一の差し押さえも想定して売買を進めるので、万が一の場合でも買主さんに迷惑が掛からないように話を進めて行くので安心です。

 

 

色々と難しい説明をしましたが、簡単に言うとマンションの任売では

 

・リノベーション

・任売経験豊富な不動産会社が取り扱い

 

この2点を抑えれば、怖くありません。

結果、安く中古物件を購入してリノベーションをしたい方と任売物件のペアリングは、相性が良いという事ですね。

 

みなトクでは任売経験豊富な不動産会社も多数います。

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2018年10月26日(金)